Un homme et une femme examinent leur demande d'hypothèque sur un ordinateur portable tout en restant assis avec leur chien. Un homme et une femme examinent leur demande d'hypothèque sur un ordinateur portable tout en restant assis avec leur chien.

Si vous songez à contracter, renouveler ou refinancer un prêt hypothécaire en 2018, il est important que vous compreniez certains des changements majeurs aux règles hypothécaires entrés en vigueur le 1er janvier 2018. Selon votre situation financière actuelle, ces changements pourraient avoir une incidence sur l’accès au marché de l’habitation au cours de l’année qui vient.

Les changements toucheront toute personne cherchant à obtenir un prêt hypothécaire en 2018; ils ne toucheront pas seulement les gens qui font une mise de fonds de moins de 20 %, qui doivent contracter un prêt hypothécaire à ratio élevé, ou prêt hypothécaire assuré.

La bonne nouvelle, c’est qu’il se peut que les nouvelles règles ne fassent pas changer la somme qu’une personne doit verser au titre de son prêt hypothécaire – si le prêt est accordé. En revanche, le taux servant au calcul de l’admissibilité aux prêts hypothécaires sera nettement plus élevé, ce qui signifie que certaines personnes ne seront plus admissibles à un prêt hypothécaire, alors que d’autres seront admissibles à un prêt de bien moindre valeur.

Alors, en quoi consistent les changements?

Auparavant, pour obtenir un prêt hypothécaire, il fallait se présenter chez un prêteur hypothécaire et être admissible au taux d’intérêt prévu par le contrat. Par exemple, en 2017, comme les taux d’intérêt étaient relativement bas, un taux typique pouvait osciller autour de 2,85 %. Dans la plupart des cas, si une personne avait obtenu l’approbation de son prêteur relativement au taux servant au calcul de l’admissibilité, elle pouvait obtenir un prêt hypothécaire.

Toutefois, la situation est différente aujourd’hui. Désormais, toute personne qui présente une demande de prêt hypothécaire devra se soumettre à une « simulation de crise » exigeant des demandeurs qu’ils se qualifient pour le plus élevé des taux suivants : le taux hypothécaire ordinaire de cinq ans de la Banque du Canada – qui s’élève actuellement à 4,99 % – et le taux prévu par le contrat additionné de 2 %. Autrement dit, si le taux servant au calcul de l’admissibilité du contrat du prêteur s’élève à 2,85 %, vous devrez vous qualifier pour un taux de 4,99 % (soit le pourcentage le plus élevé)1.

De quelle façon cette exigence pourrait-elle avoir une incidence sur le montant que vous pouvez emprunter? Selon Global News Ouvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre, une personne qui présenterait une demande de prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans assorti d’une période d’amortissement de 25 ans aurait auparavant eu les moyens d’acheter une maison d’une valeur de 726 939 $, alors qu’elle pourra maintenant acheter une maison évaluée à 570 970 $ – il y a une différence très importante2.

En ce qui concerne les Canadiens qui souhaitent renouveler leur prêt hypothécaire, il se peut que ceux qui échouent la simulation de crise soient forcés d’accepter un taux d’intérêt plus élevé de leur prêteur actuel au lieu d’avoir la liberté de magasiner pour obtenir un meilleur taux. Pour ce qui est des personnes qui veulent refinancer leur prêt hypothécaire – par exemple, en vue de faire des rénovations –, elles devront effectuer la simulation de crise. En fin de compte, cela pourrait se traduire par un accès à moins d’argent pour les emprunteurs potentiels3.

.À la recherche de la stabilité dans un marché de l’habitation agité

Les changements en question, qui ont été mis en place par le Bureau du surintendant des institutions financières Ouvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre (BSIF) du Canada, ont été conçus pour que les emprunteurs aient réellement les moyens d’acheter la maison de leur choix4.

Les changements devraient aussi permettre d’assurer la stabilité du marché national de l’habitation, qui est en surchauffe et plutôt tumultueux depuis les dernières années. Le besoin le plus pressant en matière de changement est sans doute concentré dans les grands centres urbains comme Toronto, Vancouver et Montréal, là où la concurrence des acheteurs pour un nombre limité de maisons est féroce5.

Cette intense concurrence a fait grimper les prix des maisons, parfois de façon imprévisible, dans tout le pays. Les gens cherchent à trouver leur nid douillet dans un marché de l’habitation surchargé, et certains optent pour des stratégies risquées, comme l’omission de l’inspection6.

La frénésie a aussi entraîné des gens à s’endetter de façon excessive, ce qui, en plus de compromettre leur sécurité financière, n’augure rien de bon pour l’état général de l’économie canadienne7. Le BSIF espère que les changements apportés mettront un peu d’ordre dans le marché de l’habitation et, possiblement, aideront à faire de la prévention, afin d’éviter une situation comme celle de la période d’incertitude économique de 2008 et des années qui ont suivi8.

Il peut être difficile de déterminer dans quelle mesure ces changements auront un impact sur votre expérience d’achat de maison. Un conseiller en sécurité financière de la Financière Liberté 55 peut vous présenter un consultant en planification du crédit de la London Life, qui vous aidera à trouver un prêt hypothécaire adapté à votre situation financière.

1 Toutefois, vous n’aurez pas à verser le montant équivalant à 2 % si vous vous qualifiez au taux servant au calcul de l’admissibilité le plus élevé.

2 Eric Alini, « Here’s how much house you’ll be able to buy with the new mortgage stress test, » Globalnews.ca, 17 octobre 2017.

3 Erica Alini, « New mortgage rules 2018: A practical guide, » Globalnews.ca, 10 decembre 2017.

4 « One last gasp for the Canadian residential market as rule changes cloud 2018 outlook, » Financial Post, 27 octobre 2017.

5 « Toronto home bidding wars so fierce that homebuyers are skipping inspections, » Financial Post, 3 avril 2017.

6 Pete Evans, « House prices and debt loads a growing concern, Bank of Canada says, » CBC.ca, 8 juin 2017.

7 Armina Ligaya, « OSFI sets new rules for mortgage lending, » BNN.ca, 17 octobre 2017.